12月21日，经济学院EDP中心第三期房地产投资与金融总裁班（以下简称“房产三期”）隆重开班。清华大学战略新兴产业发展研究中心副理事长彭锐博士以及来自房产三期的学员参加了开班仪式。在仪式上，经济学院EDP中心副主任吴美如代表学院对新学员的到来表示欢迎，介绍了经济学院EDP中心办学历史、教学特色、房产三期的举办背景及课程安排，希望新学员尽快调整状态适应学习生活。带班助理林岚岚宣读了班级制度、学员手册以及学习过程中的注意事项。
彭锐老师授课
开班仪式结束后，彭锐老师给学员们带来了题为“房地产企业商业模式创新与金融创新”的精彩课程。彭锐老师首先以“soho转型”与“星河湾的沉浮启示录”两个案例与学员们进行了一场课前秀，以商业地产的案例为切入点，引导学员们逐步切入课程正题。通过课前秀，彭老师想告诉大家房地产行业的任何一种商业模式创新必须与房地产金融有机结合起来，否则很难取得成功。
彭锐认为，看中国经济还必须有另一个视角，即中国特色的政治经济学，社会稳定是重要于经济发展的，经济是手段，政治是目的。从事房产行业，必须对中国宏观经济形势有比较准确的把握。当前，中国政府主动将经济发展速度下调、推行金融业去杠杆和实业化、加快转型升级（改模式、调结构、重市场）、加大国内消费市场升级、有力推进城市化进程。
房地产商如何进行转型升级、提升核心竞争力？彭锐认为，重组业务系统、创新盈利模式以及平衡现金流是既可行又有效的转型途径。
为何要重组业务系统？因为它是商业模式的核心，是企业实现客户价值所需要的业务环节、各合作伙伴扮演的角色以及利益相关者合作与交易的方式和内容。完成重组需要重视三要素：角色、关系和价值网络。角色就是利益相关者扮演怎样的角色，重点是这些角色怎么串联起来的？通常建议问这样四个问题：1、我拥有或可以从事什么样的业务活动，有竞争力吗？2、外部可以为我提供哪些业务活动？代价如何？3、我可以为各个相互作用的主体提供什么价值？4、我应怎样才能将这些业务活动形成一个共赢、有机的网络？比如说我们非常熟悉的，进行横向、纵向的产业链重组，重新思考横向、纵向产业链。
授课现场
要做到创新盈利模式，必须首先弄清楚盈利模式的基本构成。一般来说，它包括收入结构和成本结构。第一步要优化收入结构，它取决于客户的支付数量、支付方式和与利益相关者的分配机制；第二步要优化成本结构，它取决于业务系统，好的商业模式可以降低可变成本，并让第三方企业分担成本。聪明的商业模式收入结构与成本结构往往并非一一对应。做商业模式可能花钱是花在A方面，但赚钱是在B方面的。要做好房地产商业模式的成本结构优化：第一，要控制却不拥有的拿地模式，怎么实现？核心是使我们的土地支出减少或滞后。比如我有个朋友在河南那些工业发达的地方工业用地上建别墅，然后让钢铁公司老板买下这个工业用地，变成了工业用地上的写字楼；第二，变固定成本为可变成本的二房东模式；第三，分拆轻重资产；第四，基于标准化产品和战略联盟的采购。
彭锐强调，再好的商业模式，现金流断了都只是水中月镜中花。所谓现金流，其实就是企业经营过程中产生的现金收入扣除现金投资后的状况，其贴现值反映了企业的投资价值。如何平衡现金流？四个字：举重若轻：第一，要注意短期现金流业务和长期资金占有型业务的平衡；第二，避免短债长投（地产企业的资产负债管理）；第三，适度土地储备和高周转率；第四，从开发向服务转型，只有服务才能产生稳定的现金流；第五，产融结合，通过产业投资可以绕过政府的限制；第六，多元化，进军高现金流行业。新的商业模式需要多种方式确保企业现金流安全，控制风险，实现业务结构和收益结构的平衡。
谈及房地产业发展图景，彭锐认为，产融结合是产业资本与金融资本的融合，市场化和资本市场高度发展是房地产行业的必然选择，地产的血管里流淌的是金融的血液！因为金融属性是地产的天然和本质属性，地产金融化是地产的最高经营形态，资本成为企业发展策略和开发模式的决定因素。
房地产投资与金融总裁班是厦门大学经济学科凭借丰富的海内外业界与学术界的资源网络，针对海西房地产企业的融资发展需求，汇聚国际房产金融名家及实战专家，精心打造的精品项目。本课程将通过系统学习，让海西的企业家解读国际宏观经济，分析房产资本市场运作规则、规避房产财务和法律风险、学习房产投融资操作方法、积累房产资本运作人脉。这个项目已经在成功举办了两期，通过两年多的教学实践，深受广大学员的欢迎。目前，房产三期仍有少量名额剩余，欢迎感兴趣的企业家报名加入。
（经济学院EDP中心 蒋志权）